전세 재계약 인상률 5% 넘게 받을 수 있어요? 2025년 상한 기준 정리

요즘 전세 재계약 시즌이라 그런지 이 질문 진짜 많이 받아요. "집주인이 보증금 20% 올린다고 하는데 이게 되는 거예요?" "전세 인상률 상한이 있다고 하던데 정확히 얼마죠?" 저도 작년에 재계약하면서 집주인이랑 실랑이 벌였거든요. 남편이랑 새벽까지 인터넷 찾아보며 법 조항 찾고 있었다니까요ㅠ

그때 진짜 답답했던 게, 정보가 너무 흩어져 있더라고요. 어떤 데는 5%라고 하고, 어떤 데는 조건부라고 하고. 결국 직접 찾아본 내용들을 정리해서 올려요. 같은 상황에 있는 분들 도움됐으면 좋겠어요.

전세 인상률 상한 5%가 무조건 적용되나요?

이거 제일 많이 물어보시는 질문이에요. 전세 재계약 인상률 상한은 기본적으로 5%가 맞아요. 하지만 "무조건"은 아니거든요. 몇 가지 조건이 있어요.

우선 계약갱신청구권이 있는 경우에만 적용돼요. 쉽게 말하면 임차인이 "저 계속 살고 싶어요"라고 요구할 권리가 있을 때만 집주인이 5%를 못 넘게 올릴 수 있다는 뜻이에요. 이 권리는 처음 계약한 지 2년이 지나야 생기고, 한 번만 사용할 수 있어요.

저희 경우에는 2년 반 살았으니까 갱신청구권이 있었거든요. 그래서 집주인한테 "법적으로 5% 넘게 못 올린다"고 했더니 처음엔 "그런 법 있나?" 이러시더라고요. 진짜 개짱났어요. 나중에 중개사분이 설명해 주시니까 그제서야 이해하시던데.

계약갱신청구권이 없으면 어떻게 되요?

이건 좀 복잡한데요. 계약갱신청구권이 없으면 전세 인상률 상한 5% 제한을 받지 않아요. 집주인 마음대로 올릴 수 있다는 거죠. 물론 임차인도 "그럼 나가겠습니다" 할 수 있고요.

처음 전세 계약하는 경우나, 이미 갱신청구권을 한 번 써버린 경우가 여기에 해당해요. 예를 들어 2년 살고 한 번 갱신받고, 또 2년 지나서 재계약하려고 하면 이때는 갱신청구권이 없어요.

친구가 이 케이스였는데 정말 막막하더라고요. 집주인이 1억에서 1억 3천으로 올린다고 하는데 갱신청구권이 없으니까 어쩔 수가 없잖아요. 결국 이사 갔어요. 애 어린이집도 옮겨야 하고 진짜 난리도 아니었어요.

갱신청구권 있는지 확인하는 방법

계약서 날짜 확인해 보세요. 처음 들어간 날부터 2년이 지났고, 아직 갱신청구권을 한 번도 안 썼으면 권리가 있어요. 계약서에 "갱신거절 사유"가 명시되어 있는지도 봐야 하고요.

5% 넘게 올릴 수 있는 예외 상황이 있나요?

있어요! 이것도 알고 있어야 당하지 않거든요. 집주인이 전세 보증금 인상을 5% 넘게 하려면 "정당한 사유"가 있어야 해요.

대표적인 게 집을 대대적으로 수리했다거나, 주변 시세가 많이 올랐다거나 하는 경우예요. 하지만 단순히 "요즘 전세가 다 올랐다"는 건 정당한 사유가 아니에요. 구체적인 증빙이 있어야 해요.

저희 집주인도 처음에는 "요즘 이 동네 전세가 다 올랐다"며 15% 인상을 요구했거든요. 근데 제가 "그럼 증빙 자료 보여주세요" 했더니 말끝을 흐리시더라고요. 결국 5% 내에서 타협했어요.

• 대수선이나 리모델링을 한 경우
• 주변 시세 상승을 객관적으로 증명할 수 있는 경우
• 건물 가치가 현저히 증가한 경우

그런데 이런 사유가 있어도 무제한 올릴 수는 없어요. "합리적인 범위" 내에서만 가능하다고 되어 있거든요. 보통 10~15% 선에서 마무리되는 경우가 많아요.

집주인이 5% 넘게 요구하면 어떻게 대응하나요?

일단 당황하지 말고 차근차근 대응해야 해요. 저도 처음에 받았을 때 진짜 멘탈 나갔거든요. 남편한테 전화해서 "집주인이 미쳤나봐, 20% 올린다고 해" 이러면서 화냈잖아요ㅋㅋ

첫 번째로 할 일은 계약갱신청구권이 있는지 확인하는 거예요. 계약서 날짜랑 갱신 이력 체크해 보시고요. 권리가 있으면 집주인한테 법 조항을 근거로 5% 이내로 제한된다고 알려주세요.

그래도 집주인이 고집부리면 중개사를 통해서 대화해 보세요. 중개사분들은 이런 일 많이 겪어봐서 잘 중재해 주시거든요. 저희도 중개사님 덕분에 원만하게 해결했어요.

법적 대응은 어떻게 하나요?

정 안 되면 주택임대차분쟁조정위원회에 신청할 수 있어요. 근데 이건 정말 최후의 수단이라고 생각해요. 시간도 오래 걸리고 관계도 틀어지고 그래요.

대신 "법적으로 문제가 될 수 있다"고 얘기만 해도 대부분 집주인분들이 물러서세요. 괜히 분쟁 생기는 거 싫어하시거든요.

전세 인상률 5%는 어떻게 계산하나요?

이것도 헷갈리시는 분들 많더라고요. 계산 자체는 간단해요. 현재 전세 보증금에서 5%를 곱하면 되거든요.

예를 들어 현재 전세 보증금이 2억이면, 2억 × 0.05 = 1천만원이에요. 그러니까 최대 2억 1천만원까지 올릴 수 있다는 뜻이죠.

근데 여기서 주의할 점이 있어요. 관리비나 기타 비용은 별도라는 거예요. 순수하게 전세 보증금만 기준으로 계산해야 해요. 저는 처음에 관리비까지 포함해서 계산하고 있었거든요. 완전 잘못 알고 있던 거죠.

중간에 올린 적 있으면?

2년 계약 기간 중에 이미 보증금을 올린 적이 있다면 그것도 고려해야 해요. 예를 들어 1년 전에 1천만원 올렸다면, 이번 재계약 때는 그만큼 빼고 계산하는 거예요.

이런 세부 사항들 때문에 남편이랑 계산기 두드리며 새벽까지 계산했어요. "이게 맞나?" "저게 맞나?" 하면서 서로 다른 답 나와서 짜증났잖아요. 다음 날 중개사님한테 물어보니까 제 계산이 맞더라고요.

아파트와 오피스텔 차이가 있나요?

네, 차이 있어요. 전세 인상률 상한 5% 규정은 주거용 건물에만 적용돼요. 아파트, 연립주택, 다세대주택이 여기에 포함되고요.

오피스텔은 원칙적으로 업무시설이라서 이 규정이 적용 안 되요. 하지만 실제로 주거 목적으로 사용하고 있다면 적용받을 수 있어요. 계약서에 "주거용"으로 되어 있는지 확인해 보세요.

친구가 오피스텔 살면서 이 문제로 고생했거든요. 계약서에는 "업무용"이라고 되어 있는데 실제로는 거주하고 있었어요. 집주인이 30% 인상을 요구했는데 법적으로 대응하기가 애매한 상황이더라고요.

2025년에 바뀐 게 있나요?

기본적인 틀은 그대로예요. 전세 재계약 인상률 5% 상한 규정도 계속 유지되고 있고요. 다만 세부적인 해석이나 적용 범위에서 조금씩 변화가 있어요.

최근에는 임대차분쟁 관련 상담이 늘어나면서 각 지자체에서 무료 상담 서비스를 확대하고 있어요. 확실하지 않은 부분이 있으면 주택도시공사나 임대차분쟁조정위원회에 문의해 보시는 게 좋아요.

그리고 요즘 전세 시장 자체가 워낙 불안정하다 보니까, 집주인들도 예전보다는 협조적인 편이에요. 공실 기간이 길어지면 손해니까 적당한 선에서 타협하려는 분위기거든요.

저도 이번에 재계약하면서 느꼈는데, 예전만큼 "싫으면 나가라" 식의 집주인은 많이 줄어든 거 같아요. 딸 키우면서 이사 가는 것도 부담이고, 어린이집 학군도 생각해야 하는데 집주인분이 이해해 주셔서 정말 다행이었어요.

암튼 전세 재계약할 때는 미리미리 알아보고 준비하는 게 제일 중요한거같아요. 저처럼 급하게 인터넷 뒤지면서 새벽에 남편이랑 싸우지 마시고요ㅋㅋ 각자 상황이 다르니까 참고만 하시고, 정확한 건 전문가한테 상담받아보세요.

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